A principios de 2025, el mercado inmobiliario mostraba signos de recuperación. La inflación estaba a la baja y una economía sólida surgía con tasas hipotecarias descendiendo. Sin embargo, la imposición de aranceles comerciales globales por parte del presidente Trump el 2 de abril provocó un impacto negativo. Este evento hizo que las tasas hipotecarias volvieran a subir y alcanzaran el 6.89% para un préstamo a tipo fijo a 30 años el 29 de mayo. Este fue su nivel más alto desde febrero. Tal volatilidad ha llevado a una crisis inmobiliaria. Los compradores se han retirado y el mercado se volvió a estancar.
La realidad actual del mercado inmobiliario
El ambiente actual en el sector inmobiliario es desalentador. Los vendedores se niegan a bajar sus precios. Por otro lado, los compradores dudan en realizar grandes inversiones. Esto se debe a la incertidumbre económica y al aumento de los costos de hipotecas, seguros e impuestos prediales. Esta situación genera un estancamiento del mercado.
Tasas de interés y oferta limitada
Daryl Fairweather, economista en jefe de Redfin, señaló que «no hay ninguna urgencia por comprar en este momento; de hecho, parece más riesgoso dar el pago inicial de una casa cuando es posible que no tengas trabajo dentro de seis meses».
Incluso en mercados donde los precios han disminuido y el inventario se acumula, como Austin, Texas, las casas permanecen en el mercado durante meses. En zonas con alta competencia, como los suburbios de la ciudad de Nueva York, las propiedades que antes recibían una docena de ofertas, ahora solo reciben dos o tres.
Selma Hepp, economista de Cotality, afirmó que, aunque hay más inventario, es «demasiado poco y demasiado tarde».
Estadísticas alarmantes del sector
El año 2024 registró menos ventas de viviendas que en cualquier otro año desde 1995, y este año se perfila aún peor. En abril, el número de ventas de viviendas existentes disminuyó un 2% con respecto a abril de 2024. A pesar de esto, el precio de venta promedio aumentó un 1.8%, marcando 22 meses consecutivos de aumento de los precios, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La misma asociación también reportó una disminución en las ventas pendientes en todas las regiones, excepto en el Medio Oeste.
La cantidad de ventas canceladas (un indicador de un mercado nervioso) también aumentó interanualmente, según Redfin. La compañía también encontró que en abril había casi 500,000 personas más tratando de vender casas que personas tratando de comprarlas. Esta fue la brecha más grande desde que Redfin comenzó a rastrear los datos en 2013.
Impacto en compradores y vendedores
Agentes inmobiliarios como La’Keshia White, de Douglasville, Georgia, reportan que algunos de sus clientes han abandonado el mercado tras perder sus empleos. Otros están ajustando sus presupuestos por precaución. «Estaban contentos, pensando que sus trabajos iban a seguir ahí, pero ya no es lo mismo», dijo la Sra. White.
En Lewisburg, Virginia Occidental, Leah y Jesse Jones pausaron su búsqueda de vivienda tras seis meses sin éxito. Ellos esperan que una recesión baje los precios. «Siento que comprar una casa, ser propietario de una vivienda, se está convirtiendo en un privilegio que solo los verdaderamente ricos pueden disfrutar», comentó la Sra. Jones.
A pesar de la reticencia de los compradores, los vendedores no se sienten presionados a bajar sus precios. Casi el 60% de los hogares tienen una tasa de interés hipotecaria inferior al 4%, según un estudio publicado en el Journal of Finance. Vender implicaría cambiar esa tasa baja por una mucho más alta en una nueva compra. Lu Liu, profesor adjunto de finanzas en la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, describió estas condiciones como «sin precedentes».
Escasez crónica de viviendas nuevas
La escasez crónica de nueva oferta de viviendas, resultado de la poca construcción desde la crisis de ejecuciones hipotecarias, sigue afectando el mercado. Esto mantiene los precios altos. «No hay una solución a la vista», afirmó el Dr. Liu.
Incluso en Austin, que inició la construcción de 102,000 viviendas unifamiliares entre 2020 y 2024 (según Zonda, un proveedor de datos), el precio de venta medio ha caído un 18% desde su pico en abril de 2022 (según Unlock MLS, el servicio de listado múltiple de la Junta de Agentes Inmobiliarios de Austin). Sin embargo, los compradores aún ven un mercado sobrecalentado. Por ejemplo, el precio medio subió un 69% entre abril de 2020 y abril de 2022. Ante esta situación, muchos vendedores prefieren retirar una propiedad del mercado antes que reducir el precio, lo que Eric Bramlett, agente inmobiliario de Austin, describe como un «mercado un poco congelado».
Un ejemplo es John Huffman y Nan Walsh. Ellos pusieron a la venta su casa en Austin por $950,000 y, a pesar de bajar el precio, no tienen prisa. Compraron la casa en $618,000 en 2017 con una hipoteca al 2.6%. Consideran alquilarla si no se vende.
¿Por qué las tasas hipotecarias subieron a finales de mayo?
Las tasas hipotecarias subieron debido a la implementación de expansivos aranceles comerciales globales por parte de Trump en el mes de abril. Esto generó el temor a una recesión y volatilidad en los mercados.
¿Por qué los vendedores no están bajando los precios de sus casas a pesar de la falta de compradores?
Los vendedores no bajan los precios porque una gran mayoría tiene hipotecas con tasas de interés muy bajas (inferiores al 4%). Vender significaría adquirir una nueva hipoteca con una tasa mucho más alta en el entorno actual.
¿Cómo influye la escasez de nuevas viviendas en el mercado inmobiliario actual?
La escasez crónica de nuevas viviendas, producto de la poca construcción desde la crisis de ejecuciones hipotecarias, genera una falta de oferta que mantiene los precios altos. Esto ocurre a pesar de la baja demanda de compradores.
Fuente: The New York Times.
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